Sob essa ótica, é forçoso convir que o sindicato representa toda categoria profissional e não apenas os interesses de seus associados, ficando bem claro que a defesa desses mesmos direitos e interesses não pode jamais estar restrita aos associados (filiados) ou sindicalizados.

Partindo dessa premissa constitucional de que o Sindicato dos Corretores de Imóveis representa, incontinenti, toda a categoria profissional dos Corretores de Imóveis, o dever de custear o sistema da representação emana dessa relação jurídica e do dever que a Constituição Federal impõe ao sindicato de defender os interesses de todos integrantes da profissão.

A cobrança da Contribuição Sindical encontra respaldo constitucional no art. 8º, inc. IV, in fine da Carta Magna de 1988, in verbis:

A Constituição Federal de 1988, ao contemplar a possibilidade da instituição da contribuição confederativa (na primeira parte do art. 8º, inciso IV), o fez sem excluir a contribuição prevista em Lei (art. 8º, inciso IV, in fine da CF).

A contribuição prevista em lei a que se refere a CF/88 é justamente a denominada contribuição sindical, que não se confunde com a contribuição confederativa, encontrando guarida nos artigos 578 a 594, Título V, Capítulo III, Seção I e seguintes, da Consolidação das Leis do Trabalho.

Curial nos reportamos de imediato ao texto do artigo 579, da CLT, que é de grande clareza:

Com isso, não remanesce qualquer dúvida de ser a contribuição sindical uma obrigação - compulsória e de caráter geral - e deverá ser paga por todos os profissionais liberais ou integrantes de uma categoria econômica, revertendo a importância recolhida em benefício do Sindicato representativo dessa categoria ou profissão liberal.

O ilustre mestre e catedrático mestre em direito do trabalho SERGIO PINTO MARTINS (in Contribuições Sindicais, Atlas, 1998, p. 61), esclarece que: “Dispõe o art. 579 da CLT que a contribuição sindical é devida por todos os que participarem de determinada categoria econômica, ou de uma profissão liberal, em favor do sindicato representativo da mesma categoria ou profissão. É, portanto, imperativo tal dispositivo, pois basta a pessoa pertencer a categoria, que a contribuição será devida, independentemente de ser ou não filiado à agremiação. Daí, portanto, sua natureza compulsória, pois o não-associado ao sindicato não poderá opor-se à exigência da contribuição sindical. (...) O fato gerador da contribuição sindical é pertencer à categoria econômica ou profissional, sendo devida a referida exação na forma do artigo 580 da CLT (os destaques são nossos)”.

Oportuno dizer que as contribuições associativa e confederativa somente podem ser exigidas dos filiados ao Sindicato. Entretanto, a contribuição sindical, não se confunde com as duas primeiras, porquanto tem natureza tributária e assume caráter compulsório, de modo que o seu recolhimento é obrigatório por TODOS os integrantes da categoria, independentemente de serem filiados ou não ao sindicato.

Nesse sentido, o SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL assim se pronunciou:

De igual sorte, o preceito constitucional da liberdade de filiação não obsta a cobrança da contribuição sindical.

Com efeito, a liberdade de filiação prevista no art. 8º, inciso “V” da CF encontra limitação em outra norma constitucional precedente, qual seja, o citado art. 8º, inc. IV, in fine da Carta da República, que autoriza a cobrança da contribuição sindical prevista em Lei, no caso a CLT (art. 578 e ss), de todos aqueles que participarem de uma determinada categoria econômica ou profissional, ou de uma profissão liberal, em favor do sindicato representativo da mesma categoria ou profissão.

É certo, destarte, que o uso equivocado do preceito da liberdade de filiação não pode ser invocado para elidir a obrigatoriedade da contribuição sindical, haja vista não se confundir a expressão "filiar-se", que implica no pagamento voluntário da contribuição associativa e confederativa pelos que optarem livremente por serem associados do Sindicato, com a expressão “ser representado pelo sindicato”, que abrange a representação de todos os profissionais da categoria, permitindo a cobrança compulsória da contribuição sindical.

Assim, conclui-se que a contribuição sindical, instituída por Lei, com natureza tributária, assume caráter compulsório, de modo que o seu recolhimento é obrigatório por todos os integrantes da categoria, independentemente de serem filiados ou não ao sindicato.

Roberto Santos Cunha
Assessor Jurídico Sindimóveis/MS

Existem dois entendimentos primordiais acerca do assunto.

O primeiro deles, cuja corrente minoritária da jurisprudência adere, é no sentido de que o corretor de imóveis faz jus aos honorários de intermediação pela simples aproximação bem sucedida das partes, comprovada através da proposta de compra e venda assinada pelo devedor.

Com efeito, esse posicionamento teria vindo a lume caso o “Projeto de Obrigações”, oriundo do “Anteprojeto” do ilustre CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA (1965), tivesse entrado em vigor na sua forma original, eis que ao tratar do assunto de corretagem previa que este contrato cessaria “pela conclusão do negócio ou aproximação útil dos que devam celebra-lo. (inciso II, do artigo 597)”.

Sucede, todavia, que o anteprojeto não veio a lume, sendo que a dinâmica do tempo e a complexidade das transações imobiliárias levou os Tribunais Pátrios a adotarem, em sua grande maioria, posicionamento diametralmente oposto a essa teoria.

A doutrina prevalente nos nossos Tribunais estabelece que o direito aos honorários profissionais para o Corretor de Imóveis surge com o “aperfeiçoamento da proposta e concretização do negócio”, comprovado pela assinatura do instrumento particular irrevogável e irretratável, ou da definitiva escritura de compra e venda.

O voto condutor do ilustre Desembargador Lair Ribeiro, da 9ª. Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, nos autos da Apelação n° 61.218-2, julgada em 01.03.1984 - interposta pelo intermediário do negócio, em razão de sentença de primeiro grau que havia dado pela improcedência de seu pedido – deixando consignada a histórica distinção entre “desistência” e “arrependimento”, demonstra com clareza a tese acima esposada:

“INTERMEDIÁRIO DE NEGÓCIO – Direito à comissão – Inexistência – Desistência do vendedor antes de concluído aquele. Cabe distinguir as figuras do arrependimento e da desistência, porque, naquele, o negócio jurídico já se realizou e a parte que se arrepende fica sujeita à eventual composição de perdas e danos, enquanto na desistência, que é a hipótese dos autos, a parte renuncia antes de concretizado o ato, ainda em fase preliminar de tratativas. Não concluído o negócio, não tem o mediador direito a remuneração (RT 587/81)”.
Destarte, conquanto haja dois posicionamentos, prevalece na jurisprudência a idéia de que o “contrato de mediação” envolve “uma atividade de resultado”, e não “simples aproximação de partes”.

O mesmo caminho restou seguido pela doutrina em geral, conforme assinala, entre outros, ANTONIO CARLOS MATHIAS COLTRO, ao dispor que “(...) o corretor vende o resultado útil de seu trabalho e, conseqüentemente, só tem direito a receber comissão se sua mediação conduzir à concretização do negócio intermediado, aplicando-se, pois, a regra geral do art. 1.219 do Código Civil (“A retribuição pagar-se-á depois de prestado o serviço, se, por convenção, ou costume, não houver de ser adiantado, ou paga em prestações”), razão pela qual não cabe a corretagem se a mediação não alcançou resultado útil (in Contrato de Corretagem Imobiliária, Atlas, 2001, p. 88)”.

Igual entendimento é esposado por BIASI RUGGIERO, quando ensina que “Ninguém duvida de que o trabalho do corretor de imóveis, tão logo concluídas as negociações, merece remuneração. A questão torna-se problemática quando o corretor pleiteia o recebimento de comissão por um negócio que não se realizou. É que, para o reconhecimento desse direito, em conseqüência de intermediação em negócio imobiliário, não basta que o agente de negócio ou mediador apenas aproxime as partes, sendo necessário, além disso, que ele contribua para a efetiva obtenção do acordo de vontades, conforme vem, reiteradamente, afirmando a jurisprudência. O Supremo Tribunal Federal já deixou assentado que “a comissão do corretor somente é devida se o negócio tem efetiva realização” Na grande maioria dos casos que se tornam litigiosos, o corretor, na realidade, cumpriu parcialmente seu papel, aproximando as partes, mas, por dificuldades quaisquer, a transação não se concluiu. A simples aproximação das partes, por si só, não dá direito à percepção da comissão. Impõe-se que o negócio se concretize. É no fechamento deste que o corretor aperfeiçoa a intermediação que iniciou com a mera aproximação dos figurantes (in Questões Imobiliárias, Saraiva, 1997, p. 174)”.

Mesmo assim, com arrimo no entendimento de que seu trabalho deveria ser remunerado, passaram os profissionais do ramo imobiliário a incluir nas suas minutas uma cláusula penal, onerando a parte desistente com o pagamento de seus honorários, sempre que a desistência viesse a ocorrer após a aceitação da proposta pelo vendedor.

Desnecessário dizer que os Tribunais do País não viram com bons olhos esse expediente, atribuindo-lhe caráter de irregularidade e conseqüente nulidade, por se configurar em tentativa de enriquecimento sem causa, na medida em que estaria ele pretendendo receber remuneração das duas partes, mesmo sem ter concluído o negócio.

Vários exemplos poderiam ser extraídos da jurisprudência, permitindo-nos citar apenas um deles, lançado pelo e. Des. Ruy Camilo, da 15ª. Câmara, do E. Tribunal de Justiça, nos autos da Apelação n° 138.992-2, julgada em 01.02.1989, que exaure a questão, como segue:

“INTERMEDIÁRIO DE NEGÓCIO – Corretor – Cláusula penal prevista na autorização de venda para a hipótese de desistência do vendedor – Praxe irregular, por objetivar o recebimento de comissão de ambas as partes, máxime de um proponente, impedindo que desista de sua proposta mesmo sem efetiva participação do mediador – Direito à comissão que somente lhe assistirá se a intermediação alcançar resultado útil, em decorrência do lucro ou vantagem que o negócio proporcionou. Predomina na jurisprudência o entendimento de que ao corretor somente assiste o direito ao recebimento da comissão decorrente do lucro ou vantagem proporcionada pelo negócio, quando seu trabalho alcançou resultado útil. Irregular a praxe de se inserir na autorização de venda cláusula penal para a hipótese de desistência da transação pelo vendedor, por objetivar o recebimento de comissão de ambas as partes, máxime de um proponente, impedindo que desista de sua proposta mesmo sem efetiva participação do mediador. Entendimento contrário implicaria enriquecimento ilícito do intermediário, na medida em que deverá buscar seu ganho na efetiva intermediação com resultado útil, ciente de que aproximações sem êxito, trabalhos inúteis e despesas improdutivas são azares inerentes da profissão e dos quais não pode fugir (RT 643/92)”.

Em relação aos honorários de corretagem e o novo Código Civil de 2002, necessário se faz tecer alguns esclarecimentos.

Diz o artigo 725, do Novo Código Civil que, “A remuneração é devida ao corretor uma vez tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

O confronto dessa norma com doutrina mais recente, poderia trazer a idéia de que a mansa e remansosa jurisprudência de nossos Tribunais deveria ser revista, pois segundo esclarece MARIA HELENA DINIZ, “O corretor tem direito à remuneração se aproximou as partes e elas acordaram no negócio, mesmo que, posteriormente, se modifiquem as condições ou o negócio venha ser rescindido ou desfeito, inclusive por arrependimento de qualquer dos contratantes. (....) Tal se dá porque o acordo, feito com a intermediação do corretor, já estava efetivado, antes da mencionada desistência (in Código Civil Anotado, Saraiva, 2003, p. 474)”.

Assim também ABIB NETO, quando informa que “De acordo com o artigo, o corretor terá direito à remuneração se conseguiu o resultado previsto no contrato de mediação, por ele assinado; se não conseguiu esse resultado, ser-lhe-á feito o pagamento, se a causa da resolução foi o arrependimento dum dos contratantes. Ultimamente o STJ tem acordado que somente quando se concretiza o negócio imobiliário, é tido como aperfeiçoado o serviço de corretagem: se após a aceitação da proposta, mediada por ele, o vendedor desiste da venda é indevida a comissão. Convém ressaltar o contraste da norma com a posição jurisprudencial do STJ (in Novo Código Civil Interpretado e Comentado, Letras & Letras, 2003, p. 321)”.

Entretanto, segundo nosso entendimento, a regra do novo diploma legal, nada mais fez do que confirmar aquilo que a doutrina e a jurisprudência em geral já entendiam como “término da negociação” e, conseqüentemente, do direito do Corretor de Imóveis em receber a remuneração devida pelo fruto de seu trabalho, pois transcreveu a expressão “arrependimento” (das partes) como causa não excludente do direito à remuneração, sem qualquer menção à expressão “desistência”, pressupondo-se assim a intenção do legislador em deixar evidente que nesta hipótese a remuneração não seria devida, mantendo em vigor o princípio adotado por nossos Tribunais.

Entendimento contrário, implicaria em aceitar a hipótese de que o corretor de imóveis seria um mero “aproximador de partes”, sem qualquer preocupação com a solidez e segurança do negócio, as quais nos parecem ser a principal razão de sua atividade.

Se assim não fosse, nenhuma necessidade haveria para que o intermediário fosse obrigado a obter um diploma de Técnico em Transações Imobiliárias, antes de requerer sua inscrição no Conselho. E mais, seria menosprezar o enorme esforço despendido pelo Conselho Federal e pelos Sindicatos da categoria em criar cursos cada vez mais especializados na área de intermediação imobiliária - já a nível de Universidades - de modo a proporcionar ao Corretor de Imóveis a possibilidade de aprimorar sua técnica e seu conhecimento, permitindo assim venha o ocupar o lugar de destaque que lhe é reservado na sociedade.

Portanto, forçoso reconhecer que no novo Código Civil a atividade do Corretor de Imóveis continua sendo de resultado e não de meio, motivo pelo qual sua remuneração é devida a partir da conclusão do negócio, nos exatos termos do artigo 597, do Novo Código Civil Brasileiro.

(texto extraido do Parecer Juridico nº 015.P.2004, do Ilustre Procurador Dr. Paulo Hugo Scherer)

Roberto Santos Cunha
Assessor Jurídico Sindimóveis/MS